1. 주택의 분류와 토지 상식

(1) 주거용 부동산

a) 단독 주택: “소유권”이 하나

a-1) 단독 주택: 한 세대가 하나의 건축물 안에 독립된 주거 생활
a-2) 다가구 주택: 3층 이하 + 19세대 이하 + 1층 바닥 면적합계 660m\(^2\) 이하
- ex) 빌라를 1명이 소유
  
  ( \(\leftrightarrow\) 다세대 주택: 공동주택 (소유권이 여러 명) )
a-3) 다중 주택: 3층 이하 +1층 바닥 면적 합계 330m\(^2\) 이하
- ex) 대학교 부근에 많이 있음.
- 수익률이 잘 나옴
a-4) 공관: 건축법 포함, 주택법 미 포함 (중요 X)

b) 공동 주택: “소유권”이 여럿

b-1) 아파트: 5층 이상 주택
b-2) 연립 주택: 4층 이하 + 1층 바닥 면적 합계 660m\(^2\) 초과
b-3) 다세대 주택: 4층 이하 + 19세대 이하 + 1층 바닥 면적합계 660m\(^2\) 이하
b-4) 기숙사: 건축법 포함, 주택법 미 포함 (중요 X)

c) (Details) 다중 주택

( 3층 이하 +1층 바닥 면적 합계 330m\(^2\) 이하 )

학생,직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조
독립된 주거의 형태를 “갖추지 아니한 것”
- 화장실, 세면시설 O
- 취사시설 X
주차장 “규제가 덜함” (주차장 적음) \(\rightarrow\) 작은 땅 활용하기 좋음

( 더 많은 가 구수 OK \(\rightarrow\) 효율적 )
(고시원 (다중생활 시설)과 달리) 소방 시설 의무 X

d) 다가구 주택 vs. 다세대 주택

	다”가구” 주택	다”세대” 주택
주택 구분	단독 주택 (소유권=1)	공동 주택 (소유권=n)
구분 등기	X	O
주택 수	1 (1주택)	n (다주택)
재개발 입주 자격	1개	n (주택 수 만큼)

e) 빌라

빌라 = 다가구 주택 + 다세대 주택 + 연립 주택

전세가율이 높음 \(\rightarrow\) 전세 사기 위험 \(\uparrow\)
- 전세가율이란? 매매가 & 전세가의 (negative) 차이!
  - ex) 아파트: 약 50% \(\rightarrow\) 매매 10억, 전세 5억
  - ex) 빌라: 약 90% \(\rightarrow\) 매매 10억, 전세 9억
Tip:
- 전세가율이 70%넘어가면, 안전하게 월세가 적합
- 투자는, 신축빌라보다 대지지분이 크고 재개발 가능성이 있는 구축빌라가 좋다

f) 임대 아파트

국민 임대:
- 저소득층 (소득1-4분위) + 30년 임대
- 분양 전환 X
  - 분양 전환: N년 이상 거주 시, 소유권 받음
공공 임대:
- 5년(or 10년) 임대 후 분양 전환 O
- 분납 임대 (초기 30% 납부, 단계적 잔여분 납금)
영구 임대
- (국민 임대보다도 더 어려운 사람 위해)
- 저소득층 (소득 1분위) + 전용 40m\(^2\) 이하 주택
- 기초생활 수급자, 국가 유공자, 한부모 가족 등, 시세 30% 수준 임대
장기 전세
- 지방공사가 건설or매입하여 20년의 범위에서 전세 계약 방식으로 공급
  
  ( 서울: SH, 경기: GH )
매입 임대
- LH가 매입 & 시세보다 낮게 임대
- 일반, 청년, 신혼부부, 다자녀, 고령자
전세 임대
- 기존 주택 전세 계약 후, 저소득층에게 저렴하게 재임대
- 기존, 소년소녀 가장, 신혼부부, 청년 전세 임대

(2) 비주거용 부동산

a) 준 주택 = “오.노.기.다”

( 주택처럼 생겼지만, 엄연히 주택은 아님! )

a-1) 오피스텔
- 업무용 시설 (그럼에도 불구하고, 많은 사람들이 주거용으로 사용함)
  
  \(\rightarrow\) 주거용 사용 시 (전입 신고 시), 주택으로 간주
- 주거용 바닥 난방 허용
- 장점) 위치가 좋음!
  - 주거지역 뿐만 아니라, 준주거/상업지역에도 지을 수 있음
a-2) 노인 주택 (중요 X)
a-3) 기숙사 (중요 X)
a-4) 다중생활시설
- 고시원 (근린 생활시설이다!)
- 빌라처럼 보이지만, 주택 아님!
- 특징: 수익률 잘 나옴. 빽빽하게 많이 지을 수 있음
  - 월세는 잘 받지만, 관리해야할 것들도 그만큼 많음

b) (Details) 다중생활 시설

건축법 상 용도 제2종 근린 생활 시설
- 취득새 높고, 주택 허가 불가!
화장실/세면시설 O, 취사시설 X
바닥 면적 합계 500m\(^2\) 초과 시, 숙박 고시원으로 허가 받아야
30실 초과 시, 인허가 이전에 건축 심의 받아야
- 29실 허가 이후, 불밥으로 + alpha시 과태료/원상복구/영업정지 …
방염,스프링 쿨러 등 의무 O
주택이 아님 \(\rightarrow\) 주택 수에 count 안되고, 대출도 잘나옴! (70% 정도)
투자 대비 수익률 good
숙박고시원은 허가 어렵고 제약 많음

b) 상가

건축 물 용도 상 제 1종, 2종 근린 생활 시설
수익형 부동산 (임대 수익률 중요)
- 개별성이 강함! ex) 101호 가치 != 102호 가치
- 상권, 배후 수요, 동선, 입지 등의 분석 필요
신축 상가는 철저한 분석 필요!

c) 꼬마 빌딩

꼬마 빌딩 = 다가구 주택 + 상가 주택 + 근생 빌딩 (상가)

2마리 토끼:
- (1) 토지 가격 상승
- (2) 임대 수익
투자금 & 대출 부담이 큼
주택 규제가 심한 경우에는, 주택을 근생으로 용도 변경 성행
지역 별 차이
- 서울: “토지 가격 상승”으로 인한 “자본 이득” (시세 차익) 목적 적합
- 지방: (자본 이득 보다는) “임대 수익” 목적에 적합
7% 법칙: 자본 수익 + 임대 수익 합치면 대략 7%

( 두 마리를 동시에 잡기는 힘듬 )

(3) 토지 필수상식 1

a) 토지의 종류

맹지: “도로 접속면 O” 토지
필지: “하나의 지번”이 붙는 “토지의 등기 단위”
획지: “하나의 경계”를 이루는, 가격 수준이 서로 비슷한 토지
나지: 토지 위에 “건축물 X” 토지
건부지: 토지 위에 “건축물 O” 토지 + 동일한 소유자
공지: 건축 시, “건축 제한”에 따라 남겨두는 토지
선하지: 고압선 아래의 토지
포락지: 토지가 물에 침식되어 수면 아래로 잠긴 토지
법지: 법으로만 소유권 O + but 실익 X 토지 (e.g., 옹벽)
빈지: 법으로 소유권 X + but 실익 O 토지 (e.g., 바닷가)

b) 건축 면적 vs 연면적

건축 면적: 건물이 차지하는 땅의 넓이

지표면 높이 1m 이하인 부분은 제외

(즉, 지하 주차장 경사로, 지하층 출입구 상부 등은 제외)

연 면적: 각 층의 바닥 면접의 합계

일반 연면적은 지하층 포함

( but 용적률 산정시에는 지하층 제외
발코니 확장, 필로티 등은 바닥면적에서 제외

c) 용적률 vs 건폐율

Example:

토지 (대지) 면적: 100
건축 면적 = 건축물 (바닥) 표면적: 80
연 면적 = 건축물 총 면적 (N층 전부): 80+80+70+70=300

용적률 = 건축 면적 / 대지 면적

e.g., 80/100 = 80%

건폐율 = 연 면적 / 대지 면적

e.g., 300/100 = 300%

(4) 토지 필수상식 2

a) 용도 지역

목적

토지 이용 계획
토지의 이용 및 건축물의 용도
건폐율, 용적률, 높이 등 제한

Details

용적률이 높을수록 개발이 수월!
4가지로 구분: 도시 지역 / 관리 지역 / 농림 지역 / 자연환경보전 지역
- (1) 도시 지역: 개발 O
  - 주거 지역: (상대적) 용적률 낮음
  - 상업 지역: (상대적) 용적률 높음
  - 공업 지역: 의외로 좋은 땅! (영등포, 성수 …)
  - 녹지 지역
- (2) 관리 지역: 현재 논.밭임에도 불구하고, 도시화에 따라 개발 가능성 O
- (3) 농림 지역: 농사 짓기 위해 보전해야! 개발가능성 X
- (4) 자연환경보전 지역: 최대한 못 짓게! 자연 보전해야! (활용도, 투자가치 \(\downarrow\))

b) 용도 지구

(토지 이용을 규제, 관리하는) 용도 지역을 보완
경관 지구, 보호 지구, 복합용도 지구 ….

\(\rightarrow\) 덜 중요! 생략

c) 용도 구역

용도 지역 & 용도 지구의 제한을 강화/완화
5가지로 구분
- (1) 개발제한 구역 (그린벨트): 가치 \(\downarrow\)
- (2) 도시자연공원 구역
- (3) 시가화조정 구역
- (4) 수산자원보호 구역
- (5) 입지규제최소 구역