10. 부동산 투자에서 전세를 알아야하는 이유
(1) 전세의 개념
전세 = 무이자 대출
- 임대인 \(\rightarrow\) 임차인: 이자 ( = 집 )
- 임차인 \(\rightarrow\) 임대인: 대출 ( = 보증금 )
전세는 집값을 밀어 올리기도 / 떨어지는 것을 막아주는 버팀목
전세금을 못 돌려받으면? 마지막 수단은 경매
전세 vs. 전세권
| 전세 | 전세권 |
|---|---|
| 채권이다 | 물권이다 |
| 등기부등본 X | 등기부등본 O |
| 물권에 진다 | 물권과 동급 |
| 선순위 전세 < 후순위 근저당 | 선순위 전세권 > 후순위 근저당 |
선순위 전세의 힘
- 대항력: 임차권 효력 주장 권리
- 자격: 주택의 인도 (이사) + 주민등록
- 우선변제권
- 자격: 대항력 O, 확정일자 O
- 최우선변제권 : 주택가격 50% 이내로 최우선 변제
- 자격: 대항력 O, 확정일자 X
4가지 케이스
사례: 서울 주택 2억원에 낙찰
각각 얼마를 돌려받을까?
- (1) 대항력 X
- 순위 1) 전세 1억원: 변제 X
- 순위 2) 저당권 1억원: 1억
- 순위 3) 저당권 1억원: 1억
- (2) 대항력 O + 우선변제권 X
- 순위 1) 전세 1억원: 인수
- 순위 2) 저당권 1억원: 1억
- 순위 3) 저당권 1억원: 1억
- (3) 우선변제권 O
- 순위 1) 저당권 1억원: 1억
- 순위 2) 전세 1억원: 1억
- 순위 3) 저당권 1억원: 변제 X
- (4) 최우선변제권 O + 우선변제권 X
- 순위 1) 저당권 1억원: 1억
- 순위 2) 전세 1억원: 0.55억
- 순위 3) 저당권 1억원: 0.45억
전세사기 발생 이유
-
전세제도의 구조적인 문제
- 전세는 “무이자 대출”이다.
- 돈 빌려주고 못돌려받으면, 결국 최후의 수단은 경배
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전세대출로 인한 금융의 지배
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전세가격 상승 \(\rightarrow\) 매매가격 상승
- 금리 상승 시, 전세가격도 영향받는 구조가 되어버림
- 보증회사 보증서로 80% 대출해주는 미친 전세대출
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임대차3법으로 전세가격 왜곡
-
2+2 계약갱신 청구 + 5% 상한 제한 \(\rightarrow\) 시장가격 왜곡 초래
(2020.08~ 2021말: 전세가격 급등)
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-
금리인상으로 인한 전세가격 하락
- 2022년 기준금리 급격 인상 \(\rightarrow\) 대출이자 부담 급증
- 이에 따라, 전세 수요 \(\downarrow\), 월세 수요 \(\uparrow\) \(\rightarrow\) 전세 가격 하락
- 숨어있던 전세사기들이 터지게 되는 계기
전세사기 언제까지 갈까
아파트
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전세가율 40~60%가 안전
-
일시적 입주물량 과잉일떄 영향
-
미춘 기준금리 인상이 되지 않는 한, 전세 약새 오래가지 않음
빌라, 오피스텔
- 전세가율 70% 이상
- 전세가 안전하다는 믿음이 깨짐
- 아파트보다 전세약세 오래갈 수도
(2) 전세사기 유형
다양한 유형
- (1) 깡통 전세: 매매/전세가 하락 \(\rightarrow\) 전세금이 깡통이 되어버림
- (2) 역 전세: 전세가격 하락 \(\rightarrow\) 전세금의 온전한 반환이 어려움
- (3) 이중 전세: 중개사가 사기침. 집주인 & 세입자 사이에서 전세금 가로챔
- (4) 중복 전세: 하나의 집 & 여러 세입자 동시 계약
- (5) 공실 전세: 공실집을 전세계약해서 가로챔
- (6) 신탁 전세: 신탁으로 넘긴 위탁자가, 자격도 없으면서 임대인으로 계약
깡통 전세 vs. 역 전세
- 깡통 전세: 전세가율이 “높아서” ( = 매매가가 싸서 ), 경매에 넘겨도 전세금 못돌려 받을 수도 (세입자 불리)
- 역 전세: 전세가율이 “낮아서” ( = 매매가는 다행히 높음 ), 경매에 넘기면 전세금 찾을 수는 있음 (집주인 불리)
이중 전세 vs. 중복 전세
- 이중 전세: 집주인 & 세입자 모두 피해
- 중복 전세: 다수의 세입자 모두 피해
공실 전세 vs. 신탁 전세
- 공실 전세: 중개인이 공실인 집에 전세계약을 한 후, 전세금 사기
- 신탁 전세: 소유권을 신탁사에게 넘긴 소유권이 없는 집주인이 세입자와 전세계약을 체결
(3) 전세사기 예방
전세사기 시그널
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넘치는 SNS 광고
\(\rightarrow\) 국토부 국가공간정보포털 (www.nsdi.go.kr)에서 부동산 중개업 조회해서 double check
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너무 좋은신축 빌라
- 대출이자 지원, 중개보수 감면, 보증보험 가입 등 다양하게 유혹
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뭔가 이상함
- 광고 당시의 매물이 없고, 다른 매물 보여주겠다고 함
- 위임장 없이 대리 계약
- 전세가율, 체납세금, 근저당 등 중요정보를 거짓공개/미공개
- 서류보다 말로 넘어가려함
임차인 예방방법
- 세금 체납 확인하기
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집주인 동의 없이, 세금 체납정보 열람 가능
- 보증금 1천만 초과 + 계약~입주 시기
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How? 신분증과 임대차계약서만 가지고가서
- 국세: 세무서 민원봉사실
- 지방세: 지자체 세무부서
가서, 열람신청서 작성 후 확인 가능!
- 등기부등본 확인
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선순위 권리 확인
- 근저당, 저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등 check
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등기부등본은 2번 확인
- 계약서 작성일 & 잔금일
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선순위 권리가 만약 있다면
\(\rightarrow\) 계약서 특약사항에 “잔금일까지 선순위 권리 말소 조건” 추가
- 전세가율 확인
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안전한 전세 가율: (전세금+대출금) < 집값의 70%
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전세가율이 80%넘어가면 깡통전세 위험
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선순위 권리가 없다고 하더라도, 전세가율이 높으면…
\(\rightarrow\) 경매 넘어가도 못돌려 받을 수도!
- 전세보증보험 가입
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전세가율이 70%이상이면, 반드시 가입하길 추천!
\(\rightarrow\) 만약 (임대인이 특정 요건이 불충족되어서) 가입이 안되면, 계약하지 말아야!
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계약서 작성 전에 특약 사항에, “전세보증보험 미 가입 시 계약 무효”를 추가하고,
보증보험회사 찾아가서 가입 가능여부를 확인
(e.g., 집에 근저당이 많거나, 건축물대장에 문제가 있으면 가입 불가능할 수도 있으므로!)
임대인 예방 방법
- 위임도 전략이 필요하다
- 오랫동안 믿고 맡긴 부동산한테 당할 수도
- 위임은 “구체적으로” 시기를 정해야
- 귀찮더라도, 계약 할 “때마다” 매번 주거나, “한시적”으로 위임장을 써줘야
\(\rightarrow\) 위임장 한번으로 계속 사용할 수 있게 하면 안된다!
- 계약 후 반드시 임차인과 통화
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계약기간 중 한번씩은 현장에 가본다
- 결정권은 반드시 내가 진다
Reference
https://fastcampus.co.kr/fin_online_myhouse
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