2.부동산 시장 흐름 읽기 - 수요와 공급

2. 부동산 시장 흐름 읽기 - 수요와 공급

(1) 주택 시장 흐름

거시적인 흐름을 읽자! 주별 %에 집착 X

• 금리 인상/인하시기와도 관련 O

장기적인 우상향 추세 O (but 단기변동 O)

• (박근혜) 규제 완화
• (문재인) 규제 강화 \(\rightarrow\) 집값 잘 안 잡힘
• (윤석열) 규제 완화 ( + 금리 인상 영향 )

(2) 수요 분석

(기본적인 수요/공급 원리는 생략!)

a) 수요의 종류

절대 수요 = 영향 요소

• e.g., 인구 증감, 인구 이동

상대 수요 = 결정 요소

• e.g., 심리, 매수 가수요(증가), 매수 위축(감소)

\(\rightarrow\) 절대 수요보다, 현재 (5~10년 기간)의 집값에는 상대 수요가 영향을 미침.

( but 장기적인 관점에서는 절대 수요가 영향을 미침! )

b) 절대 수요 증가

Step 1) 절대 수요 증가

• 출산율 증가 (e.g., 베이비붐), 신도시 개발

Step 2) 인프라 확충

• 주택 공급 부족
• 교통/학교/편의 시설 등 인프라 개선

Step 3) 소비 증가

• 상권 성장, 고급 인프라 등장

Step 4) 지가 상승

• 토지 가격 상승

Step 5) 아파트 가격 상승

\(\rightarrow\) 대한민국의 신도시는 왠만하면 실패 X

앞으로 “인구가 늘어날 곳”인지 잘 판단해야!

인구 확인하는 법

• 통계청
• 아실 (https://asil.kr/asil/index.jsp)

c) 인구 분석

예시 1: 강남

• 강남 인구 \(\downarrow\) (심각한 상황은 아님)
  • 이유 1) 재건축을 통한 이주 수요 발생
  • 이유 2) 높은 집값으로 인한 진입 장벽
• 지방에 인구가 줄어드는 지역이야말로 문제

예시 2&3: 서울

• 서울 인구수는 감소 중

• 경기/인천으루 인구 유출 진행 중

  ( 집값, 전세값 상승 부담으로 수도권 지역으로 이동 중 )

• Note that “가치가 떨어져서” 유출한게 아님! “비싸져서” 유출한 것일 뿐

예시 4: 경기도, 전라남도

• 서울에 있던 인구가 경기도로 이동
• 순유입 (유출-유입)이 많음

• 인구 감소 중
  • 서울과는 다른 이유
• 출산율 감소로 인해 절대 인구가 감소 중 (더 심각한 상황)

절대 인구 감소

• 출생률 줄어들어도, 당장의 주택 시장에는 큰 영향 X

  \(\rightarrow\) but 장기적 (20년 후에는) 문제 발생

• 인구 유입이 되는 서울/수도권보다는, 지방이 더 심각함

  ( 5대 광역시, 100만 이상의 핵심 지역들은 그나마 OK. 중소 도시 X )

(3) 공급 분석

a) 공급의 종류

절대 공급 = 영향 요소

• e.g., 주택 보급률, 입주 물량, 인허가, 착공, 분양/미분양

상대 공급 = 결정 요소

• e.g., 심리, 매물 등록 (증가), 매물 회수 (감소)

\(\rightarrow\) 절대 공급보다, 현재 (5~10년 기간)의 집값에는 상대 공급이 영향을 미침.

( but 장기적인 관점에서는 절대 공급이 영향을 미침! )

b) 주택보급률

참고: 주택 보급률이 중요한 것이 아니다!

( 모든 종류의 주택을 다 포함한 개념이라, 절대적으로 따라서는 안되는 지표! )

주택 보급률

• 전국: 102.2%
• 서울 94.2%

자가 보유율 (60.6%)

(1인 다주택일 수 있으므로, 주택보급률 100% != 자가보유율 100%)

• 한국: 60.6% (서울: 47.9%)
• 미국: 64.8%, 일본: 61.7%

1000명 당 주택 수

• 한국: 423.6호 (서울: 402.4호)
• 미국: 425호, 일본: 494호

c) 입주 물량

입주물량은 절대 공급의 중요한 기준이다!

d) 인허가, 착공, 분양

인허가, 착공, 분양은 “3-5년 후”의 입주 물량!

떨어지는 추세 \(\rightarrow\) (그렇다고 반드시) 집값이 올라간다고 볼 수는 없음!

계속 말하지만, 중요한 것은 “심리”. 절대 공급만으로 예상해볼 수 없다!

요약) 결국에는 줄다리기 개임

• 거래 = 매도자 & 매수자 간 협의점을 찾는 것

• 줄다기리 게임에서 지는 순간, 큰 손실이 발생! 쉽게 질 수 없는 게임!

  • 상승장은 매도자 win
  • 하락장은 매수자 win

• 기다리고 버티다가, 도저히 버티기 힘들 떄 급매로 던진다

  \(\rightarrow\) 최적의 매수 타이밍

(4) 미분양 분석

a) 미분양 메커니즘

Step 1) 부동산 시장 침체

• e.g., 2022 금리 인상기
• 투자 심리 위축, 주택 수요 감소

Step 2) 미분양 발생

• 청약 경쟁률 \(\downarrow\) (심지어 인기 단지도 미분양 발생)

Step 3) 미분양 증가

• 할인 분양 등 판촉 행사
• 준공 후 미분양 증가

Step 4) PF대출 부실

• 건설회사는 자기 돈으로 안지음. PF대출 받음.
• 미분양 발생 \(\rightarrow\) 프로젝트 실패 \(\rightarrow\) 대출 못갚음 \(\rightarrow\) 금융회사 대규모 손실, 경기 위험

Step 5) 정부 개입

• 부동산 규제 해제
• 금융시장 지원

미분양 주택 수

• 매달 통계가 나옴. 추이 잘 살피기!
• (집값 높을 때) 미분양은 당연히 감소!
• 23년 즈음 규제 풀어줘서 다시 감소세로! 금융시장 안정 위해 개입

지역 별 미분양

미분양 장점

청약으로는 좋은 아파트로 내집 마련하기 어려움

\(\rightarrow\) 따라서 미분양을 받기!

장점은?

• 새 아파트
• 3년전 분양가가 이어짐. 인플레에도 고정된 가격

미분양 확인 방법

• 매월 발표하는 주택 통계
• 부동산 앱 활용
  • KB, 부동산R114, 아실
• 미분양의 원인을 잘 파악해서, 시간에 따라 해결될 여지가 있는 원인인지 잘 파악해봐야!

Reference

https://fastcampus.co.kr/fin_online_myhouse