3.부동산 시장 흐름 읽기 (3가지 변수)

3. 부동산 시장 흐름 읽기 - 3가지 변수

(1) 부동산 정책

a) 개발 vs. 규제 정책

개발 정책: 집값 상승 요인

• 인프라 (지하철, 도로, 공항)
• 신도시, 재건축/재개발

규제 정책: 집값 하락 요인

• 능력 제한 (세금, 대출)
• 권리 제한 (허가)

b) 규제 정책 메커니즘

주의: 정권에 따라 달라지는 것이 아니라, “시장 상황”에 따라 달라진다!

• 진보/보수 상관없이 저 원칙을 따름!

빨간색: 집값 상승 \(\leftrightarrow\) 파란색: 집값 하락

• 규제를 가장 많이 풀어준 대통령: 김대중

c) 집값 상승 vs. 집값 하락

집값 “상승” 시

• 상대적 박탈감 커짐

• FOMO 현상 발생

  ( Fear Of Missing Out: 나 혼자 뒤떨어짐 ㅠㅠ )

• 민심, 여론 악화

집값 “하락” 시

• 거래 감소 \(\rightarrow\) 세수 감소

• 미분양 증가 \(\rightarrow\) 건설 경기 위축

• PF대출 부실로 금융 시장 불안

• 내수 경기 침체

  ( 오히려 “경제적 측면”에서는 상승하는 것이 낫다! )

d) 규제 정책 분류

(2) 금리 분석

a) 반비례 관계

( 금리 & 집값: 반비례 )

금리 “인상” 시

• 대출 금리 상승 \(\rightarrow\) 이자 부담 증가
• 예금 금리 상승 \(\rightarrow\) 유동 자금 흡수

\(\rightarrow\) 부동산 가격 “하락 압력”

금리 “인하” 시

• 대출 금리 하락 \(\rightarrow\) 이자 부담 감소
• 예금 금리 하락 \(\rightarrow\) 투자 수요 증가

\(\rightarrow\) 부동산 가격 “상승 압력”

b) 한미 간 기준금리 격차

1.5% 이상 벌어지면 자금 유출 가능성 \(\uparrow\)

(과거) 기준 금리 역전기

과거에는 금리가 높아도 집값이 높았다?

\(\rightarrow\) 절대 법칙은 아니다. 영향 요소 중 하나일 뿐.

금리 인상 “속도”가 “심리”에는 더 큰 영향을 준다

• 2010년대의 저금리에 익숙해져 있었을수도…

(3) 전세 분석

a) 전세 = “무이자 대출”

• 보증금 = 세입자가 집주인한테 빌려주는 돈

• 집 = 이자 대신해서 거주할 집을 제공

b) 전세는 “레버리지”

• 전세가율 차이를 이용해 갭 투자
• 무이자 대출로 금리 영향 자유로움
• 낮은 자기자본으로 투자 가능

c) 전세 = “집값 버팀목”

• 집값을 밀어 올리기도하고
• 하락하는 집값을 떠받쳐주기도 한다

d) 역전세 발생 히스토리

Step 1) 전세 대출 시행

• (2009년) 서민 주거 안정 위해 전세 대출 도입
• 전세도 금융권의 지배 하에 들어가게 되는 계기

Step 2) 전세가격 급등

• 전세 가격 상승 \(\rightarrow\) 매매 가격 상승
• 전세난 발생! 2017년부터 집값 쭉쭉 상승

Step 3) 임대차 3법

• (2020년) 2+2 계약갱신 청구, 5% 전월세 상한제 도입

• 불안한 시장의 왜곡 \(\rightarrow\) 전세 가격 이상 급등

  ( 4년동안 집값 못올린다고? OK 막 올려버려. )

Step 4) 금리 인상

• (2022년) 미국 소비자 물가 급등 \(\rightarrow\) 금리 인상

Step 5) 전세 가격

• 금리 인상으로 인해, “월세로 전환”
• 전세 수요.가격 하락 \(\rightarrow\) 매매 가격 하락

전세 가격 하락이 매매 가격을 끌어내렸다!

(4) 부동산 통계 보기

• 한국부동산원
  • (장) 보기 편하고, 다양한 통계 제공
  • (단) 표본 수 부족 \(\rightarrow\) 시장 상황 반영 미흡
• KB부동산
  • (장) 표본 수 많음 \(\rightarrow\) 시장 상황 잘 반영
  • (단) 복잡하고 보기 어려움
• 부동산R114
  • (장) 민간 자체조사기관
  • (단) 가격 탄력성 낮게 반영
• 통계청
  • 너무 방대한 자료. 개인이 보기는 어려움
• 국토교통부 월간 통계
  • 월간 주택 거리현황 확인
  • 미분양, 인허가, 착공, 분양 실적 확인!
• 부동산 앱 (아실, 호객노노, 직방 등)
  • 아실: 아파트 실 거래 정보 & 공급/인구/미분양/심리 등
  • 밸류뱁: 토지 거래 시점/가격
  • 부동산지인: 미분양, 전출입, 인구/세대 수 & 수요.입주 통계
  • 디스코: 빌딩 거래 시점/가격

Reference

https://fastcampus.co.kr/fin_online_myhouse