4.부동산 시장 흐름 읽기 - 시그널

4. 부동산 시장 흐름 읽기 - 시그널

(1) 시장 흐름 보기

a) 시장 흐름

(한국 부동산원) 주간 아파트 가격 동향

• 매주 목요일 오후 2시
• 참고할 것: 3개월/1년 단위 변동률 (3년 이상은 도움 X)

매매 전세가격 지수 변동률

• (1주 단위로) 전국/수도권/지방/서울 변동률 확인

b) PIR vs. K-HAI 지표

PIR (Price to Income Ratio)

• 소득 (Income) 대비 주택가격 (Price) 비율
• 집 사는데 몇 년 걸리는지!
  • PIR 높아진다 = 집값이 상승 중
  • PIR 낮아진다 = 집값이 하락 중

K-HAI (Korea Housing Affordability Index)

• 주택 구입 부담 지수
• 주택을 살 때, 대출 상환 부담 지수
  • K-HAI 높아진다 = 집값이 상승 중
  • K-HAI 낮아진다 = 집값이 하락 중

반기/분기마다 봐도 거시적 흐름 읽기 충분하다!

(2) 돌고 도는 부동산

a) 벌집 순환모형이론

• 거래량 & 가격에 따라 순환 구조
• (하락 & 보합 & 상승)의 사이클
• 하락보다 상승이 더 길고 높다.

b) 저수지 이론

• 하락 시: 외곽 지역이 먼저 빠진다

• 상승 시: 핵심 지역이 먼저 오른다

c) 심리 지수

d) 2차 하락이 지나가야 대세 상승장 진입!

집주인이 못버티고 던질때! 그때 타이밍 잘 잡아야!

e) 2008-2012년 데자뷰

Step 1) 2003-2007 큰폭 상승

• 노무현 정부 & 문재인 정부의 집값 폭등 닮은 꼴
• 양도세, 종부세 중과, 대출 규제 등 규제 정책 비슷

Step 2) 2008 미국 발 글로벌 금융 위기

• 2008년 서브프라임 모기지 \(\rightarrow\) 1차 하락
• 2022년 미국 금리 인상 \(\rightarrow\) 1차 하락

Step 3) 2009년 1차 하락 후 기술적 반등

• 2009년 기술적 반등 후 등락 ( ~2011까지 보합 )
• 2023년 기술적 반등 후 등락 ( ~ing 보합 )

Step 4) 2012-2013 2차 하락

Step 5) 2015년 부터 다시 대세 상승 진입

f) 심리는 “3년” 간다

1차 하락 후

• 지난 7~8년 상승에 대한 향기가 진하게 남음

  \(\rightarrow\) 이번 침체기를 잠시 찾아온 상승기 조정 정도로 착각

  \(\rightarrow\) 상승 기대로 이자내면서 버팀

• 하락이 3년 넘어서면, 비로서 침체 인정

• 패닉셀 발생

2차 하락 후

• 규제 풀리고, 거래 늘어나지만, 지난 하락의 공포로 여전히 불안

  \(\rightarrow\) 회복기에 진입했음에도, 데드캣 바운스로 인지함

• 상승이 3년이 넘어서면, 비로서 상승 인정
• 본격 대세 상승 시작!

g) W자 흐름

• (일반적으로) 서울은 7~8년 상승, 3~4년 조정

• 1차 하락 후, 보합세 유지하다가 2차 하락

• 2차 하락 후, 다음 상승장 시작

• 즉, 2차 하락은 위기이자 기회

  \(\rightarrow\) 팔면 위기, 사면 기회

(3) 고점 시그널

( 비록 장기적으로 우상향하지만… 고점에 들어가면 ㅜㅜ )

a) 고점 신호 4가지

• (1) 외곽 지역도 상승
  • 잘 오르지 않던 지역도 상승
    • 수도권: 전체적으로 상승
    • 인천: 송도
    • 경기도: 판교,분당
• (2) 지방 중소도시 규제 지역
  • 갭 투자가 지방으로 확산
  • 지방 중소도시가 규제 지역으로 지정됨
• (3) 패닉 바잉 발생
  • FOMO 현상 확산
  • 30대 주택 구입 증가
• (4) 안사던 사람이 사기 시작
  • 위험회피-보수적 성향 수요가 움직임

b) 고점 시그널이 감지되면 냉정해져야!

• 5년 이상 상승 시, 서서히 감지해야!
• 집값 상승의 확산:
  • 서울 \(\rightarrow\) 수도권 \(\rightarrow\) 지방 광역시 \(\rightarrow\) 수도권 외곽 \(\rightarrow\) 지방 중소도시 규제 확산
• 투기 성향 낮은 분들이 불안해서 움직이면 이미 끝물 …
• 고점에 물리면,
  • 1주택자는 보유해야
  • 다주택자는 위험 관리해야

(4) 저점 시그널

( 바닥 시그널을 알아야 집을 사지! )

a) 저점 신호 4가지

• (1) 미분양 증가
  • 1차 하락 후 피로감 누적
  • 미분양이 위험 수위를 넘어섬
• (2) 남은 규제 해제
  • 서초, 강남구 규제 지역 해제
  • 대출 DSR 완화
• (3) 패닉 셀 발생
  • 고점 대비 30% 이상 하락
  • 핵심 지역도 하락
• (4) 파격적인 규제 완화
  • 양도세 특례 (조세 특례법)
  • 취득세 인하

b) 저점 시그널이 감지되면 뜨거워져야!

• (1) 1차 하락 후 2차 하락이 오면 바닥이 가까워진 것!
• (2) 바닥 = 깜깜한 터널 마지막 단계로, 상승장이 가까워짐을 의미
• (3) 2차 하락 분위기는 매우 공포스러운 만큼, 큰 용기가 필요!
• (4) 2차 하락 진입이 쫄리면, 반등 확인 후 3년 내에 진입해야!

Reference

https://fastcampus.co.kr/fin_online_myhouse