5. 부동산 법률 지식

(1) 물권과 채권

a) 물권 vs. 채권

물권:

“물건”을 지배하는 권리
공시의 원칙
- 등기부등본에 올라가게 됨. (소유권 등기 안되어있으면 내꺼 X)
우선적 효력
e.g., 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 저당권

채권

사람이 사람에게 “요구하는 권리” (일종의 계약)
물권이 훨씬 강함! (채권이 순위에서 밀림)
- ex) 임대차 계약은 “채권”이다
- 등기부등본 상 주인 vs 세입자 \(\rightarrow\) 당연히 주인 win
주의) 전세”권”은 물권, 전세는 채권

b) 소유권

소유물을 사용, 수익, 처분하는 권리

e.g., 주위토지통행권, 유상원칙, 분할이나 일부 양도는 무상 (3자 양도하면 유상)

c) 지역권

타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리

d) 지상권

지상건물 소유를 위해 타인의 토지를 사용,수익할 수 있는 권리

e) 전세권

전세권은 “물권” (등기부등본)
전세는 “채권” (임대차)

전세 vs. 전세권

전세

의미: 집주인(임대인)에게 목돈(전세금)을 맡기고 일정 기간 동안 집을 사용하는 “임대차 계약”
법적 성격: 채권
- 임대인과 임차인 간의 “계약 관계”를 통해 발생
- 임차인은 임대차 계약이 끝난 후 전세금을 돌려받을 권리를 가짐
\(\rightarrow\) 그러나 집이 경매로 넘어가거나 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 임차인의 권리가 불안정해질 수 있음
특징
- 보호 장치: 전세 계약 후 확정일자와 전입신고를 하면 임차인은 “우선 변제권”을 얻어 경매 시 전세금을 일부 보호받을 수 있습니다.

전세권

의미: 전세금을 지급한 임차인이 해당 주택을 사용할 수 있는 법적 권리
법적 성격: 물권
- 물권은 해당 부동산에 대해 대항력을 가지며, 제3자에게도 효력이 있음
- 전세권은 “등기부등본”에 등기되어야 효력이 발생합니다.
특징:
- 전세권 등기를 하면, 임차인은 법적으로 부동산에 대한 강한 권리를 가짐
- 집이 경매로 넘어가더라도, 전세권자는 경매 절차에서 우선적으로 전세금을 변제받을 수 있음
- 임대인의 동의 없이, 전세권을 양도하거나 제3자에게 대여할 수 있음

f) 유치권

점유한 물건에 생긴 채권을 변제 받을 때까지 유치할 권리

(너가 돈을 돌려주기 전까지, 이 물건은 내가 가지고 있을게!)

유치권의 조건

타인의 물건이나 유가증권이어야
적법한 점유여야
채권과 목적물 사이의 견련성 있어야
채권의 변제기가 도래해야
유치권 배제 특약이 없어야
ex) 공사비 못내면!

g) 저당권 vs. 근저당권

저당권

특정 채권 (빌린 금액이 정해져 있음)
돈 갚으면, 저절로 사라짐

근저당권

불특정 채권 (대출 후 부분 상환 가능)
근저당권 말소 신청해야만 사라짐
채권최고액 120-130% (원금, 이자 떼이지 않도록)

저당권 예시

상황 설명
- A씨가 집을 사고 싶지만 돈이 부족해서 은행에서 5억 원을 빌립니다. 은행은 A씨에게 돈을 빌려주면서 “이 집을 담보로 잡겠다”고 합니다.
저당권 설정
- A씨는 집을 자신의 이름으로 샀지만, 은행은 그 집에 저당권을 설정합니다. 저당권이 설정되면 A씨가 돈을 갚지 못했을 경우, 은행은 집을 경매로 팔아 빌려준 5억 원을 돌려받을 수 있습니다.
집을 팔기 전에는?
- 저당권이 설정된 상태에서도 A씨는 집에서 살 수 있습니다.
- 그러나 집을 팔려면 저당권 문제를 먼저 해결해야 합니다. A씨가 은행에 빌린 돈(5억 원)을 갚아야 저당권이 사라지고 집을 온전히 소유할 수 있습니다.

요약

저당권은 빌려준 돈을 확실히 돌려받기 위한 보험 같은 개념입니다.
돈을 갚지 않으면 저당권을 가진 사람이 집을 경매에 부쳐 빌린 돈을 회수합니다.
A씨 입장에서는 집을 담보로 맡긴 셈이고, 은행 입장에서는 “돈을 돌려받을 안전장치”를 설정한 셈입니다.

(2) 대항력과 우선 변제

a) 대항력

전세는 물권이 아니라 채권이라, 저당권 등에 의해서 밀림

\(\rightarrow\) 보호 받을 수 없나? 대항력 없나?
대항력: 임차주택이 매매/경매 등으로 다른 사람에게 양도되더라도, 양수인에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리

( 내 전세금(돈) 줄때까지 안나가~! )

대항력 요건

(1) 주택의 인도 (이사)
(2) 주민 등록 (전입 신고)

\(\rightarrow\) 다음 날 0시 효력 발생

주의: 확정 일자를 받아야!

이럴 경우, 전세금(돈)을 돌려 받을 수 없음

b) 우선 변제권

임차 주택이 경매/공매 등으로 넘어갔을 경우, 경락된 금액에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리

우선 변제 요건

(1) 대항요건 ( = 인도 + 주민등록 )
(2) 확정 일자

Note) 전세사기특별법

전세사기특별법의 보호 대상이 되기 위해서, 우선 변제권이 있어야!

c) 최우선 변제권

( 취지: 대항력은 있지만, 확정일자를 못받아서 우선 변제권이 없어도, 조금은 돌려줄게! )

소액임차인이 확정일자를 받지 못한 경우에도, 대항력을 갖추고 있으면, 경락된 주택가액의 50% 범위 내에서 보증금 일부를 최우선으로 변제

최우선 변제 요건

대항력 (인도+주민 등록) 필요 O
확정일자 필요 X
단, 경매 신청 등기 전까지는 갖춰야!

법은 수시로 바뀌므로 잘 체크해야!

법 적용 기준은 “저당권 설정일” (최신일 기준 X)

그냥 불안하면, 돈 들여서 등기소 가서 “전세권” 설정해버려!

그러면 물권이 되어버리니까!

(3) 주택 임대차 보호법

주택임대차 보호법 존속 기간

법 이전) 존속 기간 X, 대항력 X
1981년) 주택 임대차보호법 : 존속기간 1년
1989년) 존속기간 1 \(\rightarrow\) 2년
2020년) 2년 + 2년 계약 갱신
- 세입자가 2년 살고, 재계약 청구하면 받아줘야! (직접 거주할거 아니면 내어줘야)
- 상가에는 O…그런데 주택에…?? 흠…
  - 상가는, 설치한 장비들도 있고 하니까, 쉽게 뺄수 없으니 이해 가더라도…
- 차라리 2년 \(\rightarrow\) 3년으로 하는건?

a) 임대차 3법

계약갱신 청구권 = 2+2년법 (1회에 한함)
- 2020.12.10 이후
- 세입자가 최초 계약 or 갱신 계약부터, 임대차 기간 끝나기 6~2개월 전에는 청구해야함
전월세 상한제 = 계약 갱신 시 인상 5% 이내 제한
전월세 신고제 = 전월세 계약 신고 의무

b) 계약갱신 청구 거절 사유 9가지

1) 2기 차임 연체한 경우 2) 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 4) 임대인 동의 없이 무단 전대한 경우 5) 임차인이 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6) 임차 주택 멸실 되어 임대차 목적 달성 못할 경우 7) 임대인이 철거나 재건축 하는 경우 (계약 당시 고지, 안전사고 우려 등) 8) 임대인(직계존속, 직계비속 포함) 실제 거주하려는 경우 9) 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유

c) 계약갱신 거절에 따른 손해 배상

손배상액 = max (a,b)

**(a) 거절 당시 월차임 3개월 분 **
- e.g., 3개월 치 월세: 100만 x 3개월 = 300만원
(b) 제 3자 임대 시 차임 차액의 2년 분
- 제 3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과, 갱신 거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년 분
- ex) 월세 100->150만원 시, (150-100)x 24개월 = 1200만원

d) 계약갱신 청구 이후 갱신 개긴 “중”에 계약 해지 요청

2년 더 살겠다고 해놓고선 … 세입자가 중간에 계약해지 요청하면!?

임대인 vs. 임차인

임대인: 묵시적 갱신 규정 X
임차인: 묵시적 갱신 규정 O
- 갱신 기간 중 해지 가능하다
( 세입자에게 좋은 법인듯 )

	민법	주택임대차보호법 (더 우선시)
임대차 존속 기간	X	2년
묵시적 갱신	임차인: 만료 후 계속 사용 OK 임대인: 이의 없음	임차인: 만료 전 2개월 전까지 임대인: 만료 6개월 전~2개월 전까지 (*)
묵시적 갱신 존속기간	X	2년
묵시적 갱신 해지 효력	임차인: 통지 후 1개월 임대인: 통지 후 6개월	임차인: 통지 후 3개월 (*)

(*)

임차인: 계약 만료되기 2개월 전까지 “저 나갈게요!” 말해야
임대인: 계약 만료되기 6개월~2개월전까지 “전세금 인상해줘!”말해야. if not, 지난번과 동일 금액

\(\rightarrow\) 명시적으로 얘기를 해야! 안하면, 세입자는 암묵적(묵시적)으로 똑같은 조건으로 추가 2년 더 살 수 있다.

(**) 세입자가 돌려달라고 하면, 3개월 후에 돌려줘야

e) 임차권 승계

세입자 사망 시, 전세금은 누구에게?

상속인 O + 가정공동생활 O: 상속인
상속인 O + 가정공동생활 X: 2촌 이내 족 + 사실혼 관계자 (가정생활 O)
상속인 X + 가정공동생활 O: 사실혼 관계자 (가정생활 O)
상속인 X + 가정공동생활 X: 국고 귀속

(4) 계약

a) 해약금에 의한 계약 해제

개념: “계약금” 내고, “중도금 전에” 계약 해제

매수인: 계약금 포기
매도인: 계약금 + 해약금 = 계약금 x 2

( Note that 중도금 입금 시, 계약 해제 불가능! )

성립 시기: 해약금 지불 기준

매수인: 계약금 포기 의사 전달 시점 부터
매도인: 배액 상환 입금 시점부터

법적 효력: 소급효

돌려주면 끝나는 것일 뿐!

( 원상회복의무 X, 손해배상청구 X )
임의규정: “해약금 없이 한다!” 이런거 안됨

위약금: 계약 위반에 대한 패널티

b) 계약 해제 vs. 계약해지

계약 해제: 일시적 계약

( 계약했다가 해제 )

소급적으로 소멸
원상 회복 의무
e.g., 계약금 포기하고 계약 없던일로!

계약 해지: 계속적 계약

( 임대차 계약 만료 “후”에 계약 종료 )

장래에 대하여 소멸
청산 의무
e.g., 임대차 계약

c) case 1: 이중 매매

Note that 이중매매는 법적으로 유효한 계약 이다

채무 불이행일 뿐, 불법은 아님!

Step 1) (갑)이 (을)에게 집을 매도함.
- 그런데, 중도금을 이미 받았음. (계약 해제 불가능)
Step 2) (갑)이 (병)에게도 집을 매도한 뒤, 등기를 넘겨줌
Step 3) (을)은 어떻게 해야?
- if (병)이 Step 1을 몰랐다? ( = 적극 가담 X )
  
  \(\rightarrow\)(병)의 계약은 유효.
- if (병)이 Step 1을 이미 알았다? ( = 적극 가담 O )
  
  \(\rightarrow\) (병)의 계약은 유효.
  
  \(\rightarrow\) (을)은 (병)에게 직접 청구 X, 대위 O: 등기가 “병\(\rightarrow\)갑\(\rightarrow\)을” 로 넘어가게 됨
  
  ( + 불법 행위에 따른 손해배상 청구 O )

Step 1)에서, (갑)이 중도금을..

안 받았다면: 해약금에 의한 계약해제 하면 끝나버림!
받았다면: 배임죄 (계약해제, 손해배상)

d) case 2: 실권리자 명의 등기 “이자간 명의 신탁”

( = 부동산 실권리자가 아닌 타인의 명의로 등기하는 약정 )

Step1) (갑)이 (을)이 짜고 침

(갑)이 집을 가지고 있지만,
집의 명의만 (을)에게 넘겨줌 ( 약정 + 등기 )

Step 2) (을)이 (병)에게 집을 처분함

Step 3) (병): 알고보니, 집이 (갑)의 소유였음.

Step 4) (병): 보호받는다 ( 악의 + 선의 모두 )

부동산 실명법 (1995년)
- 이전: 부동산 반환
- 이후: 매수자금 반환

e) case 3: 실권리자 명의 등기 “등기 명의 신탁”

Step 1) (정)이 (갑)에게 집을 매도
- 그런데, (갑)은 신용 불량자. 그래서 대신해서 (을) 이름으로 계약하고픔
Step 2) (정)은 (을)에게 집을 넘겨줌 (등기 넘겨줌)
- (정)과 (갑)의 매매 계약: 유효
- (갑)과 (을)의 신탁 계약: 무효
  
  \(\rightarrow\) \(\therefore\) (정)과 (을)의 등기도 무효: 소유권은 다시 (정)에게 돌아감
Step 3) if (을)이 (병)에게 처분했으면?
- (병)은 보호받음

f) case 4: 실권리자 명의 등기 “계약 명의 신탁”

(정)이 (을)에게 집을 매도

알고보니, (갑)이 부탁해서 (을)에게 돈을 주고 대신 계약해달라 한 것!

\(\rightarrow\) (정)과 (을)의 계약은 유효함. 소유권은 (을)에게 넘어감

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5.부동산 법률 지식

Seunghan Lee