7.부동산 세금

7. 부동산 세금

(1) 취득세

a) 세금의 종류

국세 & 지방세

• 양도세 & 종부세: 국세
• 취득세 & 재산세: 지방세

b) 부동산 보유과정에 따른 분류

1. [취득] 취득세 (1회)
2. [보유] 재산세 (매년) + 종합부동산세 (매년)
3. [양도] 양도소득세 (1회)

c) 거래세 vs. 보유세

• 거래세 (1회)
• 보유세 (매년)

d) 유형별 취득 세율

( 농어촌 특별세, 지방교육세 별도 )

• 매매가격이 공시가격보다 대체로 높음.
• (호옥시라도) 매매가격 < 공시가격: 더 높은 가격 (=공시가격)으로 취득세 기준 선정!

e) 주택 취득세율

(윤석열 정부 때) 집값 떨어지니까, 규제 좀 풀어질 예정

(2) 재산세와 종부세

참고

• 대체로 내는 세금중 제일 크지만, 조세 저항이 크지는 않음 ( 큰 돈 받으니까 )

• 보유세는 상대적으로 적지만, 조세 저항이 큼 (특별한 현금흐름에 대해 내는 것이 아니니까 + 매년)
• 노무현 정부 시설, 종부세 도입 \(\rightarrow\) 그렇다고 집값이 안올랐는가..?

a) 재산세 vs. 종합부동산세

	재산세	종부세
조세	지방세	국세
대상	토지, 건물, 주택	토지, 주택
기준일	6월 1일	6월 1일
납부일	7월 (주택, 건물), 9월 (주택, 토지)	12월

기준일은 중요!

• “6/1기준”으로 가지고 있는 사람이 내야함!
• 5/31에 팔면 (잔금 끝!), 매수자가 내야.

b) 재산세

( 재산세 계산 메커니즘 (외울 필요 X. 어차피 고지 날라옴) )

재산세 = (a) 과세표준 x (b) 재산세율 - (c) 누진공제

• (a) 과세 표준 = 공시가격 x 공정시장 가액비율
  • 공정시장 가액비율: 건물.토지 70%, 주택 60%
• (b) 재산세율: 주택 0.1~0.4%, 별장4%

c) 종합부동산세

종합부동산세 = (a) 과세표준 x (b) 종합부동산세율 - (c) 누진공제

• (a) 과세 표준 = (공시가격-공제금액) x 공정시장 가액비율
  • 공제금액: 다주택 9억원, 1세대1주택 12억원, 1주택 부부공동명의 18억원
  • 공정시장 가액비율: 80% (60~100% 변동 가능)
• (b) 재산세율: 주택 0.1~0.4%, 별장 4%

d) 종합부동산세 줄이려면?

1. 인 별 과세

• “사람 별” (최소) 9억원 공제해줌

• 따라서, 부부 분산하면 유리함

  ( \(\leftrightarrow\) 양도세: 거래 “건”별 과세. 따라서, 세대합산임! )

1. 1세대 1주택

• 12억까지 공제 가능 (부부 공동명의 18억원)
• (오래 보유한 사람은) 세액공제 최대 80%

1. 합산 배제

• 임대 주택, 기숙사, 등록 문화재 등
• 합산배제 신청

1. 특례 신청

• 부부 공동명의, 일시적 2주택, 상속주택 특례 신청 시 …

(3) 양도소득세

직접 신고해야하므로, 특히 잘 따져봐야!

a) 2주택자

2주택 중, 1주택을 팜

• 필요 경비: 취득세, 중계수수료, 인테리어 확장비 등등
• 장기보유특별공제: 20% (1주택자였으면 80%)
• 세율은 과세표준에 따라 결정됨 (40%)

b) 1세대 1주택자 비과세

1세대 1주택자는 (기본적으로) 2년 보유 + 2년 거주 시 비과세

\(\rightarrow\) 단, 양도가액이 12억원을 “넘지 않아야”!!

• 장기보유특별공제: 80% (1주택자이므로)
• 세율은 과세표준에 따라 결정됨 (15%)

몇십만원 내더라도, 엄격히 하기 위해 그래도 세무사 통해서 신고하자!

c) 양도소득세율

d) 단기보유 양도세율

e) 필요경비

1. 취득가액

• 취득가액 + 취득 부대비용 (취득세 등)

1. 자본적 지출

• 소송, 용도변경
• 엘레베이터, 냉난방 장치 등

1. 양도비용

• 중개보수, 공증비용, 세무비용, 법무비용
• 영수증 잘 모아둬야!

f) 장기보유 특별공제

(4) 중과세 & 비과세

a) 취득세 중과세

취지: 집 있으면 또 사지마!

b) 취득세 중과세 주택 수 제외

c) 양도소득세 중과세

(2024.05.09까지 한시적으로 중과 배제)

이렇게 높으니 오히려 안팔아버려서, 공급 줄이고, 가격이 오르는 계기가 되어버림….

d) 양도소득세 중과세 피하기

e) 1세대 1주택 양도세 비과세 요건

12억원 비과세

• 조정 대상 지역:

  • 2017.8.2 이전 취득: 2년 이상 보유

  • 2017.8.3 이후 취득: 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주

    ( 설령, 규제지역 해제되어도, 거주해야! )

• 비 조정 대상 지역:

  • 2017.8.2 이전 취득: 2년 이상 보유
  • 2017.8.3 이후 취득: 2년 이상 보유

f) 일시적 2주택을 위한 세 가지 요건

( 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택 O )

• 요건 1) 종전(기존) 주택을 취득한 날로부터, 1년 이후에 신규 주택을 취득해야
• 요건 2) 신규 주택 취득 후, 3년 이내에 종전 주택을 양도해야
• 요건 3) 종전 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 갖출 것

Reference

https://fastcampus.co.kr/fin_online_myhouse