8. 투자자금 전략
(1) 투자자금 흐름
a) 투자의 3단계 = 취득 + 운용 +처분
취득: 현금 유출 (-)
- 총 투자액 = 부동산 가치 (a+b)
- (a) 지분 투자액 (자기 자본)
- (b) 저당 투자액 (대출, 전세)
운용: 현금 유입 (+)
-
운영 소득 (임대료): 소득 이득
-
영업의 현금 흐름
처분: 현금 유입 (+)
- 처분 소득 (양도소득): 자본 이득
- “지분 복귀액”이라고도 부름
b) 영업의 현금흐름 & 지분 복귀액
(부채 서비스액: 대출에 대한 이자비용)
(양도소득세 = 자본이득세)
c) 지렛대 효과 (Leverage effect)
대출 받아서 효과 극대화
- 정(+)의 지렛대 효과
- 자기자본 수익률 > 종합(총자본 수익률) > 차입 이자율
- 부(-)의 지렛대 효과
- 자기자본 수익률 < 종합(총자본 수익률) < 차입 이자율
- 영(0)의 지렛대 효과
- 자기자본 수익률 = 종합(총자본 수익률) = 차입 이자율
d) 수익률 계산
- 수익률 : (순수익 / 투입자금)
- 투입자금 = 자기자본 + (대출 + 전세)
- 자기자본 수익률 : (순수익-이자지급액) / 자기자본
e) 부동산의 투자 가치
주관적 가치 = 수익률 (객관적) / 요구수익률 (주관적)
(2) 종자돈 만들기
a) 일시불의 미래가치계수
일시불의 내가계수 (복리 종가율)
- 일정 금액에 매년 이자가 발생한다면, 일정 기간 후 미래 가치 계산
Ex) 예금
-
\(X\)원(일시불)을 이자율 r로 매년 저금 시, N년 후의 가치
= \(X \times (1+r)^n\)
b) 연금의 미래가치계수
연금의 내가계수 (복리연금 종가율)
- 매 기간마다 일정액을 적립한다면, 기간 말에 달성되는 누적 금액
Ex) 적금
-
매년 \(X\)원씩 받게 된느 연금을,이자율 r로 매년 적립 시 N년 후의 가치
= \(X \times \frac{(1+r)^n-1}{r}\)
c) 감채기금계수
상환기금률
- 일정 누적액을 기간 말에 만들 기 위해, “기간 마다 적립해야할 금액”
Ex) N년 후 Y원을 만들기 위해, 매 기간 적립해야하는 금액
- \(Y \times \frac{r}{(1+r)^n -1}\).
d) 예시
(3) 자본과 부채
a) 대부비율 vs. 부채비율
-
부채비율 = (부채 / 자본) x 100
-
대부비율 = (융자액 / 부동산 가치) x 100
b) 대부비율 (LTV)
ex) 대부비율이 30%: 10억짜리 집 사는데, 3억 대출 받음 ( + 7억은 내돈 )
- 20% 이하 (비추)
- 지나치게 안전함. 내 돈 너무 묶임 (다른 기회비용 놓침)
- 다만, 금리 리스크에서는 자유로움
- 20~50% (추천)
- 적당한 수준의 레버리지 (30 ~ 40% 정도 추천)
- 추가 구입 여력 발생
- 금리 리스크 방어 가능
- 50% 이상
- 시장 상승기 때의 전략
- 레버리지 최대 활용 ( 투자 수익 극대화 )
- But 금리/시장리스크에 취약
c) 예시
d) 대출 받아서 구입 vs. 전세 끼고 갭 투자
| 대출 받아 구입 | 전세 갭 투자 | |
|---|---|---|
| 목적 | 실 거주 | 투자 |
| 이자 부담 | 크다 | 없다 |
| 위험 요소 | 대출 금리 상승 | 전세 가격 하락 |
| 최악 | 급매, 경매 | 깡통 전세, 역전세 |
(4) 대출 얼마나 받나
a) 대출 규제의 종류
셋 다 높을 수록 규제가 약한 것이다!
- LTV (Loan To Value): 핵심은 부동산 가치
- DTI (Debt To Income): 핵심은 본인의 소득 ( + 주택 관련 부채 )
- DSR (Debt Service Ratio): 핵심은 본인의 소득 ( + 모든 부채 )
b) 예시
a)
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a)
Reference
https://fastcampus.co.kr/fin_online_myhouse