9.부동산 적정가치 분석

9. 부동산 적정가치 분석

(1) 가격교란 사기

사기 유형 3가지

• a) 집값 띄우기 (실거래가 조작)
• b) 집값 담합
• c) 가격, 수익률 부풀리기 (분양권 찍어서 P 올리기)
  • P: 프리미엄

a) 집값 띄우기 (실거래가 조작)

실거래가 조작 방법

• Step 1) 신고가 계약 후 실거래 신고
  • ex) 시세 10억인데, 15억에 체결 + 신고
• Step 2) 다수 매매 거래 발생하면서 가격 상승
  • ex) 시세 높아진 줄 알고, 사람들이 13~14억에도 구매함
• Step 3) 계약 해제 후 해제 신고
  • ex) 15억 거래에 대한 계약 해제
• Step 4) 오른 시세로 제 3자에게 매각
  • ex) 13.5억에 방금 취소한 부동산 매매
  • 13.5억 - (시세) 10억 = 3.5억 이익

처벌 규정

• 부당한 이득을 취득할 목적으로 거짓으로 거래 신고 또는 거래취소 신고한 경우
• 3년 이하의 징역 or 3천만원 이하의 벌금 부과 (feat. 부동산거래신고법)

b) 집값 담합

집값 담합 방법

• Step 1) 입주자대표회의/부녀회 담합으로 압력 행사

  • ex) 아파트 주민 대표들이 모여 “우리 단지 가격이 너무 낮다”며 싸게 파는 집주인들에게 압력을 넣음.
  • ex) “싼 가격에 팔지 말자”며 단체 카톡방 등을 통해 분위기를 조성

• Step 2) 담합으로 올린 호가로 매물 등록

  • ex) 몇몇 집주인들이, (기존 시세가 5억 원인데) 6억 원에 매물을 등록

• Step 3) 다른 집주인들도 따라서 호가 올림

  • ex) “옆집도 6억에 올렸네? 나도 그 가격에 팔아야지”라며 다른 집주인들도 따라서 가격을 올림.
  • 이 과정에서, “6억 비싸요!”하고 안받아주는 중개사는 왕따시켜버림

• Step 4) 올린 호가대로 매매거래가 되면서 실거래 신고

  • ex) 결국 누군가가 올려진 가격(6억 원)에 거래함.

    \(\rightarrow\) 이 거래가 공식 실거래가로 신고되면서 아파트 시세가 올라감

처벌 규정

• 형사처벌 대상 (3년 이하 징역, 3천만원 이하 벌금)

c) 가격, 수익률 부풀리기 (분양권 찍어서 P 올리기)

• c-1) 가격 부풀리기
  • 매매가격을 실거래가보다 높게 등록
  • 전세가격을 주변시세보다 높게 등록
  • 분양권 찍어서 P 올리기
• c-2) 수익률 부풀리기
  • 상가, 오피스타, 빌라, 생숙 등
  • 높은 수익률 미끼로 판매
  • 특히 신도시 분양에서 심함

Ex) 분양권 찍어서 P 올리기

• Step 1) 미분양 되어버린 아파트를 통째로 헐값에 매입

  • ex) 건설사가 아파트를 분양했는데, 수요 부족으로 미분양이 발생함.

    \(\rightarrow\) 이를 노린 투자자(브로커)가 건설사와 협상하여 대량으로 싸게 매입함.

    ( 원래 3억 원짜리 아파트를 2.5억 원에 대량 매입 )

• Step 2) P(프리미엄) 5천만원 붙여서 현장 부동산에 물건 뿌림

  • ex) 투자자는 “이제부터 이 아파트는 3억 원이 아니라 3.5억 원”이라고 가격을 정함.

    \(\rightarrow\) 이 가격을 기준으로 주변 부동산에 매물을 뿌려서 판매를 유도함.

• Step 3) 물건이 없는 현장 부동산은 해당 물건을 받을 수 밖에

  • ex) 부동산 중개업소 입장에서는 미분양 물량이 많아 거래가 없던 상황이라, 투자자가 공급하는 3.5억 원짜리 매물이라도 받아야만 함.

    \(\rightarrow\) 결국 시장에 나오는 가격이 3.5억 원부터 시작됨.

• Step 4) 미분양되던 아파트가 단기간에 P 8천까지 올라감

  • ex) 사람들이 “이 아파트가 인기 많다”고 착각하면서 매수세가 몰림.

    점점 가격이 오르며 프리미엄이 8천만 원까지 상승하여, 최초 2.5억 원에 샀던 투자자는 짧은 기간에 큰 차익을 남김.

(2) 원가법 분석

부동산의 가치 분석에는 3가지 방법이 있음

• a) 원가법: 토지가격 & 건물가격을 산출하여 부동산 가격을 분석

  \(\rightarrow\) 주로 꼬마빌딩, 재건축/재가발 가치분석 시 적합

• b) 수익환원법

• c) 비교거래사례법

토지가치 & 건물 가치

(1) 토지가치: 대지 면적 \(\times\) (면적 당) 토지 가격

• 토지 가격?
  • (1) 공시지가 환산
  • (2) 주변 토지 거래가 환산

(2) 건물가치: 연 면적 \(\times\) (면적 당) 건축비 \(\times\) 감가 수정

• \(m^2\)당 건축비: 240~300만원
• \(3.3m^2\) (평)당 건축비: 600~1000만원
• 감가 수정: \(1- \frac{\text{사용 연수}}{40\text{년}}\)

예시 1-1: 토지가치 (by 공시지가 환산)

• 공시지가 확인 방법: 토지이음 (www.eum.go.kr)
  • 토지이용계획 > 면적/개별공시지가/용도지역 확인 가능
  • 연도별 공시지가 확인 가능

예시 1-2: 토지가치 (by 주변 토지 거래가 환산)

• 주변 거래가 확인 방법: 밸류맵 (www.valueupmap.com)
  • (최근 거래된) 인근 토지의 거래가/거래시점/면적당 가격 확인 가능

예시 2: 건물가치 (by 건축비, 감가수정)

• 토지 이음 > 건축물 정보 > 연면적 확인 가능

(3) 수익환원법 분석

부동산의 가치 분석에는 3가지 방법이 있음

• a) 원가법

• b) 수익환원법: 임대료 & 적정 임대수익률로 계산하여 부동산 가격을 분석

  \(\rightarrow\) 상가나 소형 오피스텔, 소형아파트 가치 분석 시 적합

• c) 비교거래사례법

명목 수익률 & 순 수익률

• 명목 수익률 = \(\frac{\text { 연 임대료 (월세 x 12) }}{\text { 투자금액(매매가 - 보증금) }} \times 100(\%)\)

• 순 수익률 = \(\frac{\text { 연 임대료 }- \text { 연 이자 }}{\text { 투자금액 }- \text { 대출금 }} \times 100 \text { (\%) }\)

평가가치

평가가치 = \(\frac{\text { 연 임대료 }(\text { 월세 } \times 12)}{\text { 임대수익률 }} \times 100(\%)+\text { 보증금 }\)

적정 임대수익률

예시 1: 매매가/보증금/월세 \(\rightarrow\) “명목 수익률” 계산

• 매매가: 6억
• 보증금 : 5천만원 + 월세 200만
• 명목 수익률 = \(\frac{200 \times 12}{6 \text { 억원 }-5000 \text { 만원 }} \times 100(\%) = 4.4\%\).

예시 2: “평가가치” 계산

평가가치 = \(\frac{200 \text { 만원 } \times 12}{4.4} \times 100(\%)+5,000 \text { 만원 }=6 \text { 억원 }\).

사례 1

사례 2

사례 3

사례 4

(4) 비교거래사례 분석

부동산의 가치 분석에는 3가지 방법이 있음

• a) 원가법

• b) 수익환원법

• c) 비교거래사례법: 비슷한 조건의 부동산 거래 가격으로 분석

  \(\rightarrow\) 아파트나 토지 가치 분석 시 적합

실거래가 확인 방법

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)
  • 다만, 기초자료일 뿐, 보기가 어려움
• 네이버/아실등에서 쉽게 실거래가 확인하자!

고점/저점 확인

• 다수 거래가 있어야 뒷받침됨
• 소수 거래 / 직거래 등은 신뢰 X
  • 저점 제외 (10층 이상만!)

a) 랜드마크와 비교

• 거래가 되지 않아서 하락하지 않아 보일 뿐!
• 주변 랜드마크의 가격흐름을 대체로 따라가므로, 이를 통해 유추하기!

b) 매매와 전세 매물시세로 확인

• “매매” 매물 시세:
  • 최고가 거래 가격 & 최근 매물 시세와 비교
• “전세” 매물 시세
  • 전세가격 변동 만큼, 매매가격도 변동한다!

c) 공시가격 분석

( by 공시가격 알리미, 네이버 부동산 )

• (1) 대체로 공시가격의 1.4~1.6배에 거래된다!

  • ex) 공시가격 = 11.35억

    \(\rightarrow\)15.89억 ~ 18.16억

• (2) 기간 보정을 해야한다

  • 공시가격 기준일은 1월 1일이다

  • 1월1일 시세와, 현제 시세를 보정해줄 필요가 있다!

    \(\rightarrow\) 공시가격 x (현재 시세 / 1월 1일 시세)

d) 전세가율 분석

• 전세가율 = 전세가격 / 매매가격
• 전세가율 40~60% (50%)가 일반적

Reference

https://fastcampus.co.kr/fin_online_myhouse

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